中华人民共和国国家标准房产测量规范 - 第3页 _ 设计学院

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6.3.3 像片调绘与调绘志
6.3.3.1 用航空摄影测量方法测绘房产图，一般采用全野外像片调绘和立体测图仪测绘的方法。当采用立体测绘仪测绘时，可以在室内用精密立体测绘仪或解析测图仪进行地物要素的测绘，然后用所测绘的原图到外业进行地物要素的补调或补测。要求判读准确，描绘清楚，图式符号运用恰当，各种注记正确无误。
6.3.3.2 调绘像片和航测原图上各种要素应分红、绿、黑三色表示。其中房产要素、房产编号和说明用红色，水系用绿色，其他用黑色。
6.3.3.3 像片上无影像、影像模糊和被影像或阴影遮盖的地物，应在调绘期间进行补调或补测。
6.3.3.4 外业直接在像片上表示某些要素有一定困难，可采用，“调绘志”方法，即在调绘片上蒙附等大的聚酯薄膜，划出调绘面积与像片上准确套合，作业中着重对界址、权属界线、阴影、屋檐改正等有关情况及数字，记录在上面，表述有关地物的形状、尺寸及其相关位置或某些说明资料，为内业提供应用。
6.3.4 外业补测
对像片上无影像的地物，影像模糊的地物，被阴影或树木影像覆盖的地物，作业期间应进行补调或补测。补调可采用以明显地物点为起点的交会法或截距法，在像片上或调绘志上标明与明显地物点的相关距离2～3处，取位至O.01m；补测或补调难度较大且影响精度时采用平板仪作业。对航摄后拆除的地物，则应在像片相应位置用红色划去，成片的应标出范围并加文字说明。
6.3.5 屋檐宽度测量与屋檐改正
当屋檐宽度大于图上0.2mm时，应在像片或采集原图上相应位置注明实量的宽度，丈量取位至O.01m。内业立体测图或图形编辑时应根据实量长度对屋檐进行改正。
6.3.6 数据采集
6.3.6.1 利用航空摄影像片，在解析测图仪或数字化扫描仪上采踊航测数字测图的原理和方法获得数字图，以满足房产管理的需要。
6.3.6.2 数据采集可以选用各类解析测图仪或精密立体测图仪与图形工作站联机作业。
6.3.6.3 解析测图仪内定向的框标坐标量测误差不超过± 0．005mm，个别不得超过±0．008mm，绝对定向的平面坐标误差不超过图上±0.3mm，个别不得超过±0.4mm；高程定向误差不超过加密点的高程中误差；绘图桌定向的平面误差不超过图上±0.3mm。定向残差要配赋至最小，且配赋合理。
6.3.6.4 建立统一的符号库和控制点文件库。
6.3.6.5 相邻图幅图形文件必须严格接边。
6.3.6.6 数据量测主要是规定量测模型的比例尺、数据量测间距、量测元素的颜色等；量测有方向性的线状地物符号应用符号部分落在量测方向的左侧；图像轮廓明显清晰的房屋、围护物等地物，按图式要求用测标中心切准地物外轮廓和定位点、定位线，不得遗漏、变形、移位。
6.3.6.7 房产数字图的数据采集成果应进行检核，在保证数据采集成果无误的基础上才能进行数据处理与图形编辑。
6.3.7 数据处理与图形编辑
数据处理包括数据的检查和更新、数据的选取和运算、图形的变换和表示等。图形编辑包括按有关技术规定建立符号库、规定图形要素的层次及颜色、数字注记和文字注记应符合GB／T17996．2的规定。
6.3.8 根据要求的文件格式建立数据文件与图形文件。
6.4 全野外数据采集
6.4.1 全野外数据采集的主要内容全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子记簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统，记录的数据可职直接传输至计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房地产图。
6.4.2 主要技术指标与技术要求
6.4.2.1 每个测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差，观测日期，仪器高等参数。
6.4.2.2 仪器对中偏差不超过±3mm；仪器高、觇点高取至厘米；加、乘常数改正不超过lcm时可不进行改正。
6.4.2.3 以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过±0.1m，数据采集结束后，应对起始方向进行检查。
6.4.2.4 观测时，水平角和垂直角读至1′,测距读到lmm，最大距离一般不超过200m，施测困难地区可适当放宽，但距离超过lOOm时，水平角读至0.1′。
6.4.2.5 观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时，应作棱镜偏心改正。
6.4.2.6 野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。
6.4.3 作业代码
野外作业时可以使用自编的房地产要素代码，代码应以有利于对数据的编辑处理，且易为观测人员记忆和减少野外作业的工作量。
6.4.4 数据采集的软件
每日施测前，应对数据采集软件进行测试；当日工作结束以后，应检查录入数据是否齐全和正确。
6.4.5 图形编辑
将外业采集的图形数据在计算机屏幕上进行编辑修改和检查，形成图形文件。
生成绘图文件，通过数控绘图仪可自动绘制房地产图。
6.4.6 测绘精度
全野外数据的采集精度应符合3.2.3，3.2.4，3.2.5的要求。
6.5 测量草图
6.5.1 测量草图的作用
测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。
测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。
6.5.2房屋用地测量草图的内容
a)平面控制网点及点号。
b)界址点、房角点相应的数据。
c)墙体的归属。
d)房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数。
e)房屋用地用途类别。
f)丘(地)号。
g)道路及水域。
h)有关地理名称，门牌号。
i)观测手簿中所有未记录的测定参数。
j)测量草图符号的必要说明。
k)指北方向线。
1)测量日期，作业员签名。
6.5.3 房屋测量草图内容及要求
a)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。
b)房屋外墙及分隔墙均绘单实线。
c)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋座落，并加绘指北方向线。
d)住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。
e)逐间实量、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米。
f)室内墙体凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。
g)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。
h)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。
i)房屋外廊的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时，应以房屋外廊数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。
6.5.4 测量草图的图纸规格
草图用纸可用787mm×l092mm的1／8、1／16、1／32规格的图纸。
6.5.5 测量草图的比例尺
测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。在内容较集中的地方可绘制局部图。
6.5.6 测量草图的绘制要求
测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。
6.5.7 测量草图图式
测量草图的图式符号参照GB／T17986．2执行。
8 房产面积测算
8．1 一般规定
8．1．1 房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
8．1．2 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。
8．1．3 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
8．1．4 房屋的产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
8．1．５房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
8．1．6 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取 0．01 m2。
8．2 房屋建筑面积测算的有关规定
8．2．1 计算全部建筑面积的范围
a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。
c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。
d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。
o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
8．2．2计算一半建筑面积的范围
a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
8．2．3不计算建筑面积的范围
a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c)房屋之间无上盖的架空通廊。
d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
8．3用地面积测算
8．3．1用土地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。
8．3．2下列土地不计人用地面积：
a)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
b)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
c)公共使用的河滩、水沟、排污沟。
d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
e)其他按规定不计人用地的面积。
8．3．3用地面积测算的方法
用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
8．4．面积测算的方法与精度要求
8．4．1坐标解析法
a)根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。

8.4.2 实地量距法
a)规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
b)面积误差按3.2.6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
8.4.3 图解法
图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上
面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定：

式中：△S——两次量算面积较差，平方米；
S——所量算面积，平方米；
M——图的比例尺分母。
使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5em2。图上量距应量至0．2mm。
(附录B) 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
B1 成套房屋建筑面积的测算
B1.1 成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
B1.2 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:
a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。
d)内墙面装饰厚度计入使用面积。
B1.3 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
B1.4 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
B2 共有共用面积的处理和分摊公式
B2.1 共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
B2.2 共有共用面积的处理原则
a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi=K·Si
K=(∑δSi)/∑Si
式中：K 为面积的分摊系数；
Si ─为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；
δSi一为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；
∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和，平方米；
∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。
B3　共有建筑面积的分摊
B3.1 共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。
B3.2 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3.3 共有建筑面积的分摊方法
a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b)商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的
分摊计算方法进行分摊。